Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma’s zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico’s met zich mee.

Wat willen we bereiken?

Bestuurlijke doelstelling
Om een verantwoord grondbeleid tot uitvoer te brengen moet de gemeente een effectief en strategisch beleid voeren op alle deelterreinen. Jarenlang heeft het accent op een actieve grondpolitiek gelegen. Verwerven impliceerde min of meer automatisch een gegarandeerde afzetmogelijkheid. De afgelopen jaren zijn voor de woningbouwlocaties nagenoeg alle gronden aangekocht. Voor bedrijventerreinen heeft dit waar mogelijk plaatsgevonden. De woningbouw/bedrijvenmarkt is echter in diverse opzichten veranderd: hoewel in de grondverkopen een stijgende lijn waarneembaar is en blijft, worden eerder geprognosticeerde opbrengsten niet (volledig) gehaald. Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma’s zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico’s met zich mee.
Een ontwikkeling die algemeen waarneembaar is en continu onze aandacht blijft hebben.

Maatwerk en flexibiliteit
De bestuurlijke doelstelling kan bij deze tendens niet achterblijven: maatwerk en flexibiliteit zijn de nieuwe sleutelwoorden. Anno 2019 dient het grondbeleid actief richting te geven aan vastgestelde of nader vast te stellen bestuurlijke doelen, daarbij maximaal inspelend op de meest wenselijke ontwikkeling van volkshuisvestelijke, economische, maatschappelijke, sociale, culturele of financiële doelstellingen. In de geactualiseerde Nota Grondbeleid 2018-2022 is opgenomen dat ook voor de komende jaren het grondbeleid gericht blijft op een actief beleid, waarbij vooraf per project of planontwikkelingsgebied een haalbaarheidsstudie of quick-scan wordt verricht met betrekking tot de risico’s en kosten. Per nieuwe situatie wordt dus bezien of actief dan wel faciliterend grondbeleid wordt toegepast. Daarbij worden voorwaarden gesteld over soort woningen, grondprijzen en dergelijke. Richting gevende actualiteit is niet alleen het aanbrengen van sturing om reeds geïnvesteerde middelen terug te verdienen en zodoende lopende exploitaties positief af te ronden, maar ook het investeren in een klimaatbestendig Someren.

Het huidige grondbeleid houdt in dat gekozen is voor een actief grondbeleid waarbij ruimte is voor particuliere ontwikkeling. De gronden zijn verworven, de investeringen in aankopen, onderzoek en bouwrijp maken zijn gedaan. Vanuit dit gegeven is het voor nu en de toekomst zaak om de exploitaties (binnen een zo nodig verlengde looptijd) positief af te ronden.

Wat doen we hiervoor?

Voor een positieve afronding van de grondexploitaties hebben we het afgelopen jaar met succes de nodige inspanningen verricht. Het is de uitdaging deze succesformule te verlengen én zo mogelijk nog verder uit te bouwen.

Verschillende geplande woningbouwprojecten (ontstaan vanuit een bouwclaim vanwege een grondpositie uit het verleden) zijn gestart en inmiddels verkocht.
Ook op het gebied van de particuliere markt vertaalt een actieve, meedenkende houding zich in een stijgende lijn van kavelverkopen in de vrije sector aan Somerense én niet-Somerense particulieren. In plan Groote Hoeven is de verkoop van particuliere kavels in volle gang. In Lierop is sprake van een vlotte verkoop van bouwpercelen. Someren-Heide volgt in het tempo dat past bij dat van een kleine kern. Ook in Someren-Eind zijn de afgelopen tijd diverse kavels verkocht. Nu is het wat rustiger, wat verklaard kan worden doordat  de keuze in bouwkavels wat kleiner is geworden. Ambtelijk  is en blijft een focus en uitdaging liggen in de stimulering van grondverkopen in de kernen.   

Dezelfde actieve benadering komt ook de verdere afronding van lopende en nieuwe bedrijventerreinen, zoals de Witvrouwenbergweg, ten goede.
Sleutelwoord op zowel woningbouwgebied als bedrijventerreinen is om het SAMEN te doen. De tijd dat "hier" de potentiële bouwer staat en "daar" de gemeente, waarbij de opbrengsten toch wel min of meer automatisch het grondbedrijf instromen, is voorbij. Proactief zijn, meedenken, enthousiasmeren, stimuleren en het vanuit een gezamenlijk belang optimaliseren van mogelijkheden vormen het nieuwe devies voor de komende jaren.

Raming opbrengsten en bouw- en woonrijp maken

Jaarlijks wordt de fasering in de  uitgifte van bouwkavels in woningbouwplannen en daarmee de opbrengst voor het aankomende jaar in beeld gebracht.

Op welke wijze gebeurt dit?

In november van elk jaar wordt een prognose voor het aankomende jaar gemaakt. Als leidraad daarvoor nemen we de dagelijkse actuele praktijk. Rekening houdend met de lopende gesprekken met belangstellende particulieren, ontwikkelaars, lopende opties en getekende overeenkomsten, maken we naar beste eer en geweten een inschatting van de te verwachten verkoop van bouwgrond voor het aankomende jaar. Uiteraard worden in deze verwachtingsprognose de voorhanden zijnde relevante beleidsstukken betrokken, zoals de nota Grondbeleid en de Woonvisie.  

Bij elke nieuwe exploitatie wordt op basis van ervaringscijfers een raming gemaakt van de te verwachten kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plan. Jaarlijks wordt bekeken of de raming nog actueel is of dat deze herzien moet worden op basis van de verdere uitwerking van het plan. Indien een herziening niet aan de orde is, worden de in het afgelopen jaar uitgevoerde werkzaamheden uit de raming gehaald en worden eventuele wijzigingen in het ontwerp in de raming verwerkt. Om tot een actuele raming te komen worden de nog resterende werkzaamheden tenslotte geïndexeerd op basis van de CBS prijsindex GWW.

Wat zijn de belangrijkste randvoorwaarden?

Alles waar aandacht aan besteed wordt, groeit.
Eén van de belangrijkste randvoorwaarden, om als gemeente die luisterende en meedenkende partner voor een bouwer te zijn, is tijd. Tijd om te investeren in persoonlijk contact, tijd die zich linksom of rechtsom uiteindelijk altijd terugverdient. Een directe, korte-lijn-benadering loont zich. Dat zagen we niet alleen terug bij de plaatselijke projectontwikkelaar die door gesprekken aan de keukentafel, ondanks destijds de crisis, even goed woningen bleef verkopen. Dat merken wij ook bij onze eigen grondverkopen. Mensen vinden het prettig om bij zo'n enorme investering als het bouwen van een woning in een persoonlijke sfeer geïnformeerd te worden, de mogelijkheden te bekijken en samen af te wegen. Deze dicht-bij-de-burger-benadering zullen wij ook bij de uitgifte in het nieuwe uitbreidingsplan Groote Hoeven in de praktijk blijven brengen.  
Maar, naast het bovenstaande, is het uiteraard van groot belang een potentiële gegadigde te kunnen prikkelen met tastbare en concrete (financiële) ruggensteunen, zoals de Starterslening en de mogelijkheid van erfpacht.

Wat mag het kosten?

Resultaat grondexploitaties in de gemeente Someren

Hierna wordt een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie gegeven. Deze resultaten zijn exclusief de storting in de reserve buitengebied in ontwikkeling (€ 10,-- per uitgegeven m2).

De totaal verwachte resultaten zijn inclusief winstafromingen ten gunste van de reserve grondbedrijf.
*) In de jaarrekening 2018 is voor het laatst gerapporteerd over de resultaten van de grondexploitaties
**) Het betreft verwachte resultaten ten tijde van het opstellen van deze begroting; deze zijn nog niet gerealiseerd.

Voor Antoniushof is in 2019 een nieuwe grondexploitatie geopend waarvan het verwachte resultaat € 41.000,-- voordelig is. Verder is in totaal de berekening van indexering aangepast en dit geeft een nadeel van € 71.000,--.

Grondverkoopprijzen

In oktober 2019 heeft de raad een uitspraak gedaan over de grondprijzen 2020. In verband met de gestegen gemeentelijke kosten als gevolg van indexering is een verhoging van de grondprijs noodzakelijk voor het behoud van een gezond en rendabel grondbedrijf. Deze verhoging is nog niet meegenomen in de berekening van de verwachte resultaten. Het uitgangspunt is dat de hogere opbrengsten grondverkopen zullen wegvallen tegen de hogere kosten als gevolg van indexeringen.